买家装修入住近十年，卖家拿到房产证后却不配合过户。无奈之下，买家起诉至法院，要求卖家履行过户义务并支付违约金……近日，广西高院公布该起典型案例：崇左市中级人民法院作出终审判决，维持一审判决，卖家协助买家办理过户手续，并支付违约金4万元。
2015年9月，商某、黄某乙夫妻与彭某、黄某甲夫妻签订《房屋 *** 协议》，约定购买彭某夫妇一套尚未取得房产证的商品房，总价24.5万元。
▲资料图
商某夫妇按照约定支付20万元后，装修入住至今。协议约定，剩余4.5万元购房款在卖家将房屋产权证办理到买家名下后支付。同时约定，卖家应在合同生效之日起26个月内为买家办理过户手续。
2021年5月，彭某夫妇取得该房屋的不动产权证。按约定，彭某夫妇应当及时协助商某夫妇办理过户，但他们却以维修基金由谁承担等理由拖延推诿，始终未履行过户义务。
双方多次沟通无果，商某夫妇将彭某夫妇诉至崇左市江州区人民法院，请求确认《房屋 *** 协议》有效，判令卖家配合办理过户手续并支付违约金7.35万元。
彭某夫妇则提出反诉，要求买家支付剩余购房款4.5万元及逾期滞纳金1.1万余元，并承担房屋维修基金7956.65元。
法院在审理过程中查明，彭某夫妇为其儿子和儿媳的28万元贷款提供担保，已于2024年9月将涉案房屋抵押给银行。此时，商某夫妇已在该房屋内居住生活了9年。
法院审理认为，双方签订的《房屋 *** 协议》合法有效。卖家在取得不动产权证后未及时协助办理过户，且在诉讼期间将房屋抵押给银行，已构成严重违约，应当承担违约责任。根据合同约定，卖家办不了房产证及过户的，应承担房屋总价双倍的违约金。但该约定违约金明显过高，法院综合考虑后酌情确定违约金为已付购房款的20%，即4万元。
关于剩余购房款，协议约定在办理过户并交付房产证的同时由买家支付，因卖家违约尚未完成过户，买家无需支付滞纳金。关于房屋维修基金，法院认为该项费用系业主向有关部门缴纳，用于住宅共用部位维修，不属于房屋交易过户的必要支出费用，且双方合同无明确约定由买家承担，故应由卖家自行承担。
最终，江州法院作出一审判决：确认《房屋 *** 协议》有效；彭某、黄某甲协助商某、黄某乙办理房屋过户手续；彭某、黄某甲支付违约金4万元；商某、黄某乙支付剩余购房款4.5万元；驳回彭某、黄某甲的其他反诉请求。
彭某夫妇不服一审判决，提起上诉。
崇左中院审理后认为，住宅专项维修基金是业主在办理入住手续前缴纳的专项资金，不属于房屋交易过户产生的必要税费。彭某夫妇作为与开发商签订购房合同的权利登记人，在无明确约定的情况下，应当自行承担维修基金。其未按约定办理过户，还将房屋抵押给银行，违约事实清楚。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂驳回上诉，维持原判。
法官说法：
卖家不配合过户还另行抵押房屋
违背诚实信用原则，应承担违约责任
法官认为，本案属于典型的因房屋买卖违约产生的纠纷，房屋出卖人取得房产证后不配合过户，甚至将已实际交付给买方的房屋另行抵押，严重违背诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。
法官提示，房屋买卖双方应当对交易中涉及的各项费用的承担作出明确约定。住宅专项维修基金属于业主依据物权享有的房屋保障资金，性质上属于房屋持有成本，并非交易过户产生的税费，在没有特别约定的情况下，应由出卖人自行承担。购房者遇类似情况应注意保留合同、付款凭证、入住证明等证据，及时通过法律途径维护自身权益。
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